法院如何審理一房二賣案件？上海房產糾紛律師為您解答

　　判決認為后買受人惡意，先買受人不構成無權占有，不支持后買受人的訴訟請求。貴州省遵義市紅花崗區人民法院（2018）民初字第4036號第0302號審理與朱返還原物糾紛一案[6]，裁定日期為2018年7月9日。上海房產糾紛律師為您講解一下有關的情況。

　　周麒麟（后買人）請求判令祝葉華（先買人）向其返還案涉房產。法院認為，該案是一起因出售一所房屋和兩處房產而引起的糾紛。原告知悉該房屋已被告及其家人占用、管理和使用20多年，故意繞過被告，到房地產登記中心自行登記產權，根據“八人記錄”，惡意登記的買受人的權利不能優先于合法占用和使用該房屋多年的被告。

　　因此，被告對涉案房屋的占有屬于合法占有，不構成對原告權利的侵犯。由于原告不能證明被告對該房屋的占有是非法的，侵犯了被告的合法權益，原告應當承擔不能提供證據的法律后果，因此原告要求被告歸還該房屋，醫院不予支持。判決駁回了原告的要求。

　　以上分析三個部分案例研究都是后買人以自己系所有權人為由起訴要求人民法院判令先買人返還房屋，法院之間存在以下兩種截然不同的做法。

　　第一種是支持后買人的訴訟服務請求，如案例1。法院可以認為后買人辦理了過戶登記即取得企業所有權，先買人屬于自己無權占有，應返還房屋。但案例1中，一、二審人民法院的判決理由要求有所了解不同。

　　一審法院應當認定后買人權利具有優先的依據是后買人取得了一個所有權、先買人不是通過所有權人構成我們無權占有。二審法院工作沒有關系認定先買人是否存在無權占有，認為后買人是所有權人，以《八民紀要》為依據中國應對后買人予以發展優先環境保護，直接經濟支持后買人的請求。

　　第二種是駁回后買人的訴訟服務請求。這種傳統做法的理由有兩種：一是我們以后買人明知先買人已經發展占有的事實，認定后買人具有一些惡意，以惡意串通為由企業認定后買人的合同管理無效，如案例2。

　　二是學生認為后買人在明知先買人占有房屋的情況下，辦理過戶登記，具有中國惡意，系惡意程序辦理相關登記的買受人，其權利能力不能優先于我國已經成為合法市場占有的先買人，先買人占有房屋建設屬于他們有權通過占有，駁回后買人的訴請，如案例3。

　　我國法院處理“一房兩賣”糾紛的理由與依據。上述判決結果不同甚至相反，雖然推理不夠廣泛和充分，但從法院判決的表述可以看出，除了對“后買方占有房屋是否惡意”的不同理解外，判決的隱含理由、依據和相關理論觀點基本相同，即： 在買方完成登記取得房屋所有權之后。

　　在買方的所有權應優先于第一買方的要求受到法律保護之后；在第一買方仍然占有房屋后取得所有權，無權占有房屋之后，后一買方可以基于所有權要求歸還房屋；后一買方惡意取得房屋所有權的權利不得優先于前一買方的權利。上述要點擴展如下。

　　我國采登記生效主義基本不動產物權變動管理模式，一房二賣中的后買人完成企業登記即取得一個房屋土地所有權。

　　物權變動管理模式是指物權產生、變更、消滅的法定行為方式。物權變動發展模式可以大體上主要分為兩個意思自由主義和形式社會主義教育模式進行兩種。形式存在主義經濟模式分析又可分為物權形式表現主義和債權結構形式保護主義。

　　通說認為目前我國企業立法采用債權實現形式資本主義的物權變動成本模式。就不動產物權登記對不動產物權變動的效力方面而言，全國人大及其常委會法制建設工作專業委員會民法室認為，我國技術采納了登記生效主義的立法體例。

　　上海房產糾紛律師認為，對于嗣后發生的登記簿記載與事實權利狀態信息不一致的情況，比如人民法院沒有形成一個判決，政府部門征收管理決定等，可直接發生物權變動，不宜作為更正登記數據類型，應告知申請人按照國家權利事項申請相應的登記不同類型。登記工作機構教師可以依囑托登記，不宜依職權直接登記。給他人造成嚴重損害的，登記服務機構不承擔賠償法律責任。