上海浦東律師和您聊聊限制業主專有部分所有權的業主公約效力問題

　　在中國，業主公約或章程是一種常見的物業管理規范，它規定了業主在物業管理中的權利和義務，以及物業服務的內容和標準。業主公約或章程具有約束力，可以在一定程度上規范業主的行為和保護業主的權益。然而，有些業主公約或章程可能存在不合法或不合理的規定，這些規定可能會侵犯業主的合法權益，引發糾紛。在這種情況下，業主是否有權利要求廢止或修改業主公約或章程的限制業主專有部分所有權的規定？本文上海浦東律師將圍繞這個問題展開討論。

　　一、業主公約或章程的法律效力

　　根據《物權法》的規定，業主公約或章程是指由業主自愿制定的，約定業主在物業管理中的權利和義務以及物業服務的內容和標準的協議。業主公約或章程可以規定業主在共有部分和專有部分的使用、管理、維護等方面的權利和義務，具有法律效力。

　　業主公約或章程的法律效力主要源自兩個方面。一方面，業主公約或章程是由業主自愿制定的，反映了業主之間的共識和意愿。另一方面，業主公約或章程是根據《物權法》的規定制定的，具有法律效力。

　　二、限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題

　　在業主公約或章程中，有些規定可能限制業主的專有部分所有權，例如，規定業主無權隨意改變房屋的原始結構、裝修、外觀等。這些規定可能侵犯業主的合法權益，引發糾紛。業主是否有權利要求廢止或修改這些規定？

　　根據《物權法》的規定，業主公約或章程中的規定不得違反法律法規，不得損害他人合法權益。如果業主公約或章程中的規定違反法律法規，侵犯業主的合法權益，業主可以依法要求廢止或修改這些規定。

　　例如，2019年上海市高級人民法院審理了一起物業管理服務合同糾紛案件，被告物業公司向業主出售的住宅業主公約規定，業主不得私自改動門窗、陽臺護欄等專有部分，并規定業主因此產生的后果由業主自行承擔。但該規定違反了《物權法》的規定，損害了業主的合法權益。因此，法院判決該規定無效，并要求物業公司賠償業主的損失。

　　需要注意的是，業主要求廢止或修改業主公約或章程中的規定，必須符合法律程序。具體而言，業主可以向物業服務企業提出書面申請，要求廢止或修改業主公約或章程中的規定。物業服務企業應在收到申請后30日內作出決定。如果物業服務企業拒絕業主的申請，業主可以向物業服務企業所在的行政區物業服務主管部門申請調解。如果調解不成，業主可以向人民法院提起訴訟。

　　三、上海市的相關規定

　　在上海市，業主公約或章程的制定和修改主要受到《上海市物業管理條例》的規定。根據《上海市物業管理條例》的規定，業主公約或章程應當與物業服務合同一同簽訂，并載明物業服務的內容和標準，以及業主在共有部分和專有部分的使用、管理、維護等方面的權利和義務。業主公約或章程中的規定不得違反法律法規，不得損害他人合法權益。

　　另外，根據《上海市物業管理條例》的規定，物業服務企業應當為業主提供物業管理咨詢服務，并按照業主要求修改業主公約或章程中的規定。如果物業服務企業拒絕業主的要求，業主可以向所在的行政區物業服務主管部門投訴。投訴受理部門應當在收到投訴后15日內作出處理決定。

　　四、建議

　　對于業主而言，要充分了解業主公約或章程的規定內容，并在購房前仔細查看相關文件，以避免因為規定不當而導致自己的利益受損。在發現業主公約或章程中的規定存在問題時，應及時向物業服務企業提出申請，要求廢止或修改這些規定，并保留相關證據，以備日后維權之用。

　　對于物業服務企業而言，應當嚴格按照法律法規和相關規定，合法合規地制定和修改業主公約或章程中的規定，并為業主提供咨詢服務，確保業主的合法權益不受侵害。

　　對于監管部門而言，應當加強對物業服務企業的監管，建立健全相關制度和機制，及時處理業主的投訴和申請，保護業主的合法權益。

　　五、結論

　　業主公約或章程的限制業主專有部分所有權的規定是一個復雜的問題，需要在法律和相關規定的指導下進行判斷和處理。在實踐中，要充分尊重業主的合法權益，遵循法律程序，積極協商解決糾紛，為實現物業管理的科學化、規范化和人性化發揮積極作用。

　　綜上所述，上海浦東律師提醒大家，業主公約或章程的限制業主專有部分所有權的規定具有法律效力，但如果這些規定違反法律法規，侵犯業主的合法權益，業主有權利要求廢止或修改這些規定。在申請廢止或修改業主公約或章程中的規定時，業主應當符合法律程序。在上海市，業主公約或章程的制定和修改受到《上海市物業管理條例》的規定，業主可以向物業服務企業提出申請，并可以向所在的行政區物業服務主管部門投訴。