徐匯土地律師 有必要對北流做法進行全面總結與深入思考，以期為推動集體經營性建設用地入市，打通城鄉統一建設用地市場建設“最后一公里”提供參考與借鑒。
1 北流改革試點的外部環境
2015 年北流作為15 個試點縣（市）率先開展集體經營性建設用地入市改革，充分結合當地的社會經濟發展、土地資源稟賦等外部條件，大膽突破，利用入市制度紅利，促進社會經濟發展。其一，北流位于廣西自治區東南部，地處丘陵山區，土地資源貧瘠。轄區內主要以山地為主，平坦土地稀少，鄉（鎮）分布基本上是沿山谷盆地分布，所以，當地社會經濟發展空間狹小，建設用地需求難以滿足。其二，北流礦產資源豐富，特別是高嶺土儲量達1 億噸左右，當地很早就開始發展陶瓷產業，建設有陶瓷小鎮，從事出口陶瓷。許多鄉鎮企業以水泥、陶瓷為主導產業，挖掘礦石原料，留下許多工礦廢棄地。后期許多中小企業破產，又留下了部分鄉鎮企業用地。這些存量土地資源成為北流入市改革的基礎。其三，北流人地關系緊張。上世紀土地承包時期，集體土地被徹底“分田到戶”，造成村集體沒有任何后備土地資源，導致后期農戶家中分戶，或是擴建住房時，村內無地可用，農戶為滿足自身住房需求，只能在自己承包地中建房，威脅耕地保護。其四，北流市毗鄰廣東省，本地農民在廣東打工，或是依托廣東發展建材貿易等產業，縣域經濟相對發達，收入較高。許多返鄉村民希望提高自身居住環境與品質，享受與城鎮商品房一樣的公共基礎設施與服務，改善性住房需求旺盛。綜上，北流市以自身土地資源稟賦為基礎，平衡建設用地需求與供給，圍繞農村居民改善性住房需求，大膽進行制度設計，大力推進集體經營性建設用地入市，實現城鄉統一建設用地市場建設。
2 探索構建城鄉統一建設用地市場的“北流做法”
2.1 農村集體居住用地供給打破土地利用“禁區”按照原國土資源部發布的集體經營性建設用地入市試點方案和新《土地管理法》規定，集體經營性建設用地可以被用于工礦倉儲、旅游等，但對于是否允許商品房開發沒有明確表述，其他改革試點地區基本將其視作“禁區”。這種模糊性規定一直為學界所詬病，認為這樣的用途限制，沒有實現“同地同權”的改革目標。北流試點勇于打破“禁區”，集體經營性建設用地允許被用于商服居住用地開發，截至2018 年10 月，共有商住項目入市地塊69 宗，面積3950.96 畝，分別占入市項目宗數和面積的67.65%、68.66%，占同期居住用地供地總面積59%，超過同期同類國有建設用地供應面積。集體居住用地入市不僅可以活躍當地集體建設用地市場，而且真正實現了“同地同權”，增加了農民收入，切實保護了農民權益。北流做法打破了國有建設用地市場憑借居住用地供給在土地征收和土地出讓過程中形成的雙邊壟斷，避免了由此造成的居住用地地價高漲，政府獲得巨額土地增值收益，形成“土地財政”依賴。在推動集體建設用地市場參與，縮小與國有建設用地一級壟斷所帶來的負面效應等方面進行了有益的探索。2.2 新增集體經營性建設用地入市突破存量約束限制新《土地管理法》中仍未明確允許增量集體經營性建設用地可以入市，不利于集體建設用地市場培育。
首先，存量集體經營性建設用地資源分布不均，對于東南沿海、大城市周邊等過去鄉鎮企業發達地區，具備可觀的入市資源，但對于廣大偏遠小城鎮、農村地區來說，幾乎沒有“達標”的存量集體經營性建設用地資源，所以這種試點明顯帶有地域的不公平。其次，伴隨著新型城鎮化和鄉村振興戰略的實施，要實現鄉村經濟一二三產融合和農民就地城鎮化，離不開建設用地供給，而囿于城市開發邊界劃定、基本農田保護等因素，城鎮國有建設用地指標會愈加稀缺，鄉村產業發展必然需要新增集體建設用地指標補充，如果一味地控制新增集體經營性建設用地入市，那么必然會阻礙鄉村振興戰略的實施。所以，北流探索允許新增集體建設用地入市做法就顯得尤為重要。
以農民工返鄉創業園項目為例，園區一期規劃占地1500 畝，涉及民樂鎮會眾村、南慶村等4 個村集體土地，由于建設用地指標有限，除了土地征收國有建設用地出讓700 畝，還利用農轉非指標620 畝，實現新增農村集體經營性建設用地“只轉不征”，完成了園區用地計劃。這種做法不僅拓寬了集體經營性建設用地來源，而且實現同一項目兩種產權主體供地，為多主體土地供應進行了大膽嘗試。2.3 集體公益項目用地有償供給縮小土地征收“公共利益”范圍集體經營性建設用地入市范圍直接與土地征收制度“公共利益”界定相關。對于完全非盈利的公益項目，比如軍事、外交等公益項目用地，完全符合土地征收的基本要義，不屬于集體經營性建設用地入市范圍，而對于諸如高速公路、鐵路等經營性公益項目用地是否全部適用于土地征收，一直存在爭議。那么，在構建城鄉統一建設用地市場過程中，劃分土地征收與集體建設用地入市范圍就成為關鍵，應當進一步擴大集體經營性建設用地平等入市領域，縮小土地征收范圍，提高市場配置土地資源效率。北流創新盈利性公益項目用地供給機制，以集體經營性建設用地入市代替傳統土地征收，解決項目落地問題。在北流市民安客運站項目中，由于集體成員不同意征地補償，使2015 年立項的客運站遲遲無法落地，入市改革后，北流交管局以23.08 萬元協議出讓集體經營性建設用地2.87 畝，每畝土地增值收益7.238 萬元，高于土地征收價格2.906 萬元，這一創新不僅完成了項目用地計劃，提高了集體成員收入，更重要的是探索出一條縮小土地征收“公共利益”范圍的新路子。
稅法中關于土地增值稅的“轉讓舊房及建筑物扣除項目的規定”中的描述為：
通過房地產評估機構確定舊房及建筑物評估價格的，扣除項目的確定：
取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。
舊房與建筑物的評估價格。評估價格的計算公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。
與轉讓舊房及建筑物有關的稅金。
舊房及建筑物的評估費用。
不能取得評估價格，但能提供購房發票的，扣除項目的確定：
經稅務機關確認的發票所載金額每年加計5%計算的金額。
與轉讓房地產有關的稅金。
根據以上規定，任何有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬產物的行為，都需要繳納土地增值稅，與建筑物的初始價值（即你所說的房產原值）沒有關系。因此，你所說的狀況也是要繳納土地增值稅的。
中國現行的土地增值稅稅率為四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%，稅率為30%（速算扣除系數為0）；
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%，稅率為40%（速算速算扣除系數為5%）；
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%，稅率為50%（速算速算扣除系數為15%）；
增值額超過扣除項目金額200%，稅率為60%（速算速算扣除系數為35%）。
計算的步驟如下（因為你只提供了交易額，因此無法進行確定的計算）：
應稅土地增值額＝轉讓房地產所取得的收入（200萬元）－法定扣除項目金額（即上面列出的四項）
應納稅額＝土地增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
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