徐匯拆遷律師 只要出現(xiàn)這五種情況，該舉報(bào)的舉報(bào)，該維權(quán)的維權(quán)！
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十七條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。”如果你正在遭受斷水?dāng)嚯姅嗦返缺七w行為的困擾，請(qǐng)大膽的拿起法律的武器維護(hù)自己的合法權(quán)益。
一、無征地批文進(jìn)行征收
按照《土地管理法》的規(guī)定，原則上任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的都要使用國有土地。在土地征收過程中改變土地性質(zhì)，把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀饹Q定性作用的文件就是“征地批文”。
按照《土地管理法》規(guī)定，有權(quán)作出“征地批文”的行政主體只有省級(jí)政府和國務(wù)院。“征地批文”直接關(guān)系到土地征收行為的合法性。
無征地批文就進(jìn)行征收違法情況過于明顯，被征收人一定要注意審批的征地面積與實(shí)際的征地面積是否相吻合的問題，從律所代理的案件中可以發(fā)現(xiàn)，不少征地存在 “少批多占”，對(duì)拆遷方套路不甚了解的話，很容易錯(cuò)過這一重要違法點(diǎn)!
類似此案件中的“未批先占”和“少批多占”的情況比較常見。《土地管理法》第76條種便對(duì)“未批先占”和“少批多占”行為的法律責(zé)任作出詳細(xì)規(guī)定，直接責(zé)任人員將面臨黨紀(jì)、政紀(jì)處分直至被追究刑事責(zé)任。
二、“拆違”“拆危”等違法拆遷現(xiàn)象
隨著城市化進(jìn)程的加快，伴隨在拆遷過程中的“拆違”以及“拆危”案件更為常見。不少拆遷方更是以拆違和拆危之名行強(qiáng)拆之實(shí)，以減少給廣大被拆遷人的補(bǔ)償。當(dāng)房子被認(rèn)定為違章建筑時(shí)，不少被拆遷人自認(rèn)理虧，以為房子被拆除也理所應(yīng)當(dāng)，卻不知這可能是被拆遷方的慣用伎倆和手段。
“拆違”代替拆遷的情況非常常見，遭遇這樣的情況不要驚慌，強(qiáng)制拆除違法建筑是一種典型的行政強(qiáng)制執(zhí)行行為，其拆除程序作出了嚴(yán)格規(guī)定，在此期間及時(shí)咨詢律師進(jìn)行維權(quán)便可扭轉(zhuǎn)不利的維權(quán)局面!
三、變相剝奪被征收人補(bǔ)償方式選擇權(quán)
這種情況在棚戶區(qū)改造過程中尤為常見。在律師代理的棚戶區(qū)改造類案件中頻頻出現(xiàn)。
拆遷方只允許被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者領(lǐng)取“購房券”，卻以各種理由不安排房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換;
安排了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但沒有就近地段、改建地段回遷而全是幾十公里之外的外遷;
以安置房是現(xiàn)房為由拒絕向營業(yè)性用房的所有權(quán)人支付停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)用……這些情形均可能導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償方式選擇權(quán)受到減損，明著是能選實(shí)則是沒的選。根據(jù)規(guī)定，這樣的做法屬于變相剝奪被征收人補(bǔ)償方式選擇權(quán)!
四、補(bǔ)償所依據(jù)的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)錯(cuò)誤
我國雖然明文規(guī)定房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，但存在因種種原因七八年后下發(fā)征收補(bǔ)償決定的情況，此時(shí)的房?jī)r(jià)早已發(fā)生翻天覆地的變化，這對(duì)于被征收人來說無疑是不公的!
而這種長期拖延的形成，只能由市、縣級(jí)人民政府承擔(dān)其責(zé)任。
“久拖不決(征收補(bǔ)償決定)”期間的房屋價(jià)格上漲，理應(yīng)由對(duì)征收項(xiàng)目負(fù)有實(shí)施職權(quán)的政府一方“買單”。
此前，山東省高院發(fā)布一起典型案例，判決中明確應(yīng)從實(shí)質(zhì)性保障被征收人居住利益的角度確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以判決時(shí)涉案房屋周邊房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格予以補(bǔ)償，切實(shí)保障當(dāng)事人可以購買到與其之前居住狀況相當(dāng)?shù)姆课荩_保房屋產(chǎn)權(quán)人得到公平合理補(bǔ)償!
第三，違建被違法強(qiáng)拆怎么辦？違建被強(qiáng)拆，被拆遷人可以采取如下措施：（1）與行政機(jī)關(guān)協(xié)商；（2）協(xié)商不行的話通過法律途徑維權(quán)，申請(qǐng)行政復(fù)議或是提起行政訴訟。在此處要注意起訴期限，行政訴訟中告知訴權(quán)的有六個(gè)月的起訴期限，沒有告知訴權(quán)的有一年的起訴期限，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道行政行為之日起計(jì)算。
第四，違建被強(qiáng)拆能否獲得賠償？相信這是很多當(dāng)事人最關(guān)心的問題，在此徐匯拆遷律師告訴大家：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和司法實(shí)踐，可分離的建筑材料以及附屬在違法建筑上的合法財(cái)物因強(qiáng)拆遭受損毀的，都應(yīng)當(dāng)獲得賠償。
五、先拆遷后補(bǔ)償，屬嚴(yán)重違法!
在律所律師代理的案件中，不少開發(fā)商為了節(jié)約成本，采用“先拆后補(bǔ)”的方式進(jìn)行拆遷，這是極不合理也是不合法。
“先補(bǔ)償后拆遷”的方式可以在最大程度上保護(hù)被拆遷人的利益，避免房屋被拆卻拿不到補(bǔ)償款甚至‘拆了舊房沒新房’的局面。
當(dāng)補(bǔ)償協(xié)議中有關(guān)于“先拆后補(bǔ)”的條款，被拆遷人一定不要輕易簽字!
如果拆遷方在簽訂補(bǔ)償協(xié)議之前就拆除了房屋，無疑是違法的，被拆遷人此時(shí)一定要拿起法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益，切不可自認(rèn)倒霉簽訂低補(bǔ)償協(xié)議書。