靜安房屋買(mǎi)賣(mài)案律師 從權(quán)利的外觀看，新的買(mǎi)受人已成為房屋所有權(quán)人，但其該項(xiàng)權(quán)利能否受到法律保護(hù)，能否免于原所有權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)追索則取決于其主觀上是否“善意”。從交易鏈條來(lái)看，新買(mǎi)受人位于該系列連環(huán)買(mǎi)賣(mài)的終端，不論其對(duì)前手交易是否知悉，一旦代理人代原所有權(quán)人(借款人)與買(mǎi)受人簽訂的合同因惡意串通被認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋的再次出售即構(gòu)成了無(wú)權(quán)處分，而新買(mǎi)受人能否受到善意取得制度的保護(hù)，其核心在于新買(mǎi)受人的交易行為是否構(gòu)成物權(quán)法上的善意。
《物權(quán)法司法解釋一》以一般概括加有限列舉的方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓人善意的認(rèn)定進(jìn)行了規(guī)定，既為交易主體確立了不動(dòng)產(chǎn)交易中的明確的行為準(zhǔn)則，也為訴訟中真實(shí)權(quán)利人指明了舉證方向，還為裁判者的裁量提供了較為明確統(tǒng)一的判斷標(biāo)準(zhǔn)。某種意義上說(shuō)，《物權(quán)法》將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度的范疇本身即意味著我國(guó)并未完全確立不動(dòng)產(chǎn)登記公信制度。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有的僅是權(quán)利推定效力，雖然受讓人只要信賴(lài)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的正確性并據(jù)此進(jìn)行交易即可直接推定其為善意，但這種善意并非“絕對(duì)的”善意，原房屋登記權(quán)利人可以通過(guò)對(duì)積極事實(shí)的舉證推翻受讓人的“善意”，這種權(quán)利推定的制度設(shè)計(jì)也符合兼顧保護(hù)財(cái)產(chǎn)歸屬的安全與保護(hù)市場(chǎng)交易動(dòng)的安全的要求。
在那些請(qǐng)款下，可以認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的呢？
1、房屋買(mǎi)賣(mài)中的一方欺詐另一方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這里的欺詐一般指的是一方在房屋權(quán)屬等重要信息上捏造事實(shí)或者隱瞞真相，導(dǎo)致另一方產(chǎn)生了錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并不是指所有有關(guān)房屋的信息。
2、無(wú)民事行為能力的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。這里的無(wú)民事行為能力人一般指的是沒(méi)滿(mǎn)10歲的兒童以及精神病人。我國(guó)《民法通則》規(guī)定，無(wú)民事行為能力人應(yīng)由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。所以此類(lèi)人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)該由他們的法定代理人簽訂才算有效，他們本身不能獨(dú)立簽訂。
3、限制行為能力人沒(méi)有取得法定代理人同意情況下簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿(mǎn)10歲但是不滿(mǎn)18對(duì)的未成年人，還有不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人。限制行為能力人雖然可以自己簽訂合同，但是必須征得法定代理人的同意，否則就是無(wú)效的。他們只能進(jìn)行和年齡、智力以及精神狀況相符的民事活動(dòng)。
4、用脅迫的手段威脅對(duì)方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。具體就是一方用損害對(duì)方財(cái)產(chǎn)、肉體或者精神相威脅，迫使對(duì)方產(chǎn)生恐懼然后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。與此相同的還有乘人之危簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，就是在對(duì)方處于危難之際或者利用對(duì)方又迫切需要，強(qiáng)迫對(duì)方接受明顯不利于自己的條件所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
5、房屋出租人和第三人惡意串通，侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。承租人有對(duì)住房的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人如果要出賣(mài)租賃的房屋，應(yīng)該在出手之前合理期限內(nèi)通知承租人。不過(guò)，如果出租人只是沒(méi)有履行通知的義務(wù)，或者同等條件下將房屋賣(mài)給了承租人之外的人，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同依然是有效的。
（二）需要綜合判斷新買(mǎi)受人是否善意以排除其與轉(zhuǎn)售人之間的惡意串通
結(jié)合善意取得制度的立法本意、《物權(quán)法司法解釋一》以及司法實(shí)踐，對(duì)受讓人的“善意”應(yīng)綜合認(rèn)定。其基本的判斷標(biāo)準(zhǔn)是受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知且非因重大過(guò)失不知轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)。對(duì)重大過(guò)失的認(rèn)定宜采用主客觀結(jié)合的方法，主要通過(guò)受讓人的外在表現(xiàn)是否違反了某種行為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷其是否具有過(guò)失，若行為人稍加注意即可以避免出現(xiàn)認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或發(fā)生損失，而其沒(méi)有盡到此注意義務(wù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)為存在重大過(guò)失。在我國(guó)已確立不動(dòng)產(chǎn)登記制度且以不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的主要方式的情形下，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利障礙或瑕疵一般都會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行記載且允許利害關(guān)系人進(jìn)行查閱，而受讓人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)這類(lèi)重大交易時(shí)，亦負(fù)有全面了解房屋權(quán)屬實(shí)際狀況的合理注意與謹(jǐn)慎義務(wù)，若不動(dòng)產(chǎn)登記簿明確記載有權(quán)利障礙或瑕疵的狀況而受讓人未進(jìn)行查閱即可推定其具有重大過(guò)失。除此之外，對(duì)受讓人善意的認(rèn)定還應(yīng)根據(jù)具體案件的情況，如受讓人與轉(zhuǎn)讓人的關(guān)系、不動(dòng)產(chǎn)的基本情況、交易價(jià)格、交易時(shí)的場(chǎng)所、所處的市場(chǎng)環(huán)境及相關(guān)交易信息以及占有和交付情況等具體認(rèn)定。
靜安房屋買(mǎi)賣(mài)案律師 對(duì)于轉(zhuǎn)售合同中的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，受讓人與轉(zhuǎn)讓人是否屬于陌生人間的交易、受讓人是否通過(guò)公開(kāi)和正規(guī)的市場(chǎng)中介購(gòu)買(mǎi)房屋、受讓人在房屋交易方面的經(jīng)驗(yàn)情況、受讓人在交易過(guò)程中是否對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)際查看以及房屋的交易價(jià)格是否明顯過(guò)低等因素都對(duì)認(rèn)定受讓人是否構(gòu)成善意具有重大影響。需要注意的是，轉(zhuǎn)售合同中新買(mǎi)受人的善意取得是以轉(zhuǎn)售合同有效為前提的，若轉(zhuǎn)售合同被認(rèn)定無(wú)效或被撤銷(xiāo)，則無(wú)善意取得制度適用的前提，自無(wú)必要再對(duì)買(mǎi)受人是否善意進(jìn)行判斷。因?yàn)樯埔馊〉弥贫犬?dāng)中的轉(zhuǎn)讓合同本身必須滿(mǎn)足“除無(wú)權(quán)處分外無(wú)其他瑕疵”的要求。從結(jié)果來(lái)說(shuō)，如果轉(zhuǎn)售合同中的新買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得，原房屋登記權(quán)利人則不能實(shí)現(xiàn)將涉案房屋轉(zhuǎn)移登記回己方名下的目的，其已經(jīng)不能夠收回房屋的所有權(quán)。此時(shí)，其可以追究代理人和買(mǎi)受人的連帶賠償責(zé)任，損失范圍可以包括房屋評(píng)估價(jià)和實(shí)際出售價(jià)格的差價(jià)。