上海律師:承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格是否可以隨時解除

　　在租賃過程中，租賃物的質量是一個非常關鍵的問題。如果租賃物質量不合格，承租人可能會遭受很多損失。那么，當承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格時，是否可以隨時解除合同？本文上海律師將圍繞這一問題進行探討。

　　在上海市浦東新區法院審理的一起租賃糾紛案件中，原告出租人與被告承租人之間存在租賃關系。承租人在簽訂合同時已經知道租賃房屋存在嚴重質量問題，但還是簽訂了租賃合同。不久之后，因為房屋質量問題導致承租人無法正常使用房屋，因此向出租人提出解除租賃合同的請求。

　　出租人不同意解除合同，認為承租人簽訂合同時已經知道存在質量問題，因此不能隨意解除合同。法院認為，承租人簽訂合同時已經知道租賃物存在質量問題，并且在租賃期間一直使用該房屋，因此不能隨意解除租賃合同。因此，判決被告承租人按照租賃合同繼續使用該房屋。

　　根據《中華人民共和國合同法》第四十五條規定，“當事人一方違反合同，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任。”如果承租人在簽訂租賃合同時已經知道租賃物存在嚴重質量問題，但仍然簽訂了合同，后又要求解除合同，則無法成功解除合同。如果承租人想要解除合同，必須證明租賃物的質量問題是在合同簽訂之后才發現的，并且該問題是嚴重影響承租人使用租賃物的。如果是因為承租人自身的過錯導致質量問題，不能解除合同。

　　在上海市，《上海市住房租賃管理條例》第十七條規定，“租賃房屋質量問題，承租人應當在租賃期間及時向出租人提出，出租人應當及時處理。承租人未提出或者提出未得到出租人處理的，不得以質量問題解除租賃合同。”

　　因此，在租賃期間，承租人應當及時向出租人提出質量問題，并要求出租人進行處理。如果出租人拒絕處理或者處理不當，導致租賃物不能正常使用，承租人可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔相應的損失賠償責任。

　　此外，《中華人民共和國合同法》第十一條規定，“合同訂立和履行應當遵循自愿、平等、公平、誠信原則。”如果承租人在簽訂租賃合同時已經知道租賃物存在嚴重質量問題，但仍然簽訂了合同，就違反了自愿、公平和誠信原則。如果因此而要求解除合同，可能會被認為是惡意違約，需承擔相應的違約責任。

　　當承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格時，不能隨意解除合同。只有在租賃期間發現租賃物存在嚴重質量問題，并及時向出租人提出，但出租人未及時或者未妥善處理的情況下，才可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔相應的損失賠償責任。因此，建議承租人在簽訂租賃合同時，應當仔細檢查租賃物的質量問題，避免因為質量問題而造成不必要的損失和糾紛。

　　舉例來說，2019年中國裁判文書網公布了一起租賃糾紛案件。原告是一位承租人，被告是出租人。原告在2015年10月簽訂了一份租賃合同，租賃期為三年。合同規定，出租物為一套位于上海市浦東新區的房屋。然而，原告在入住后發現，出租物存在嚴重的漏水、墻面開裂等質量問題，且部分房間無法正常使用。

　　原告多次向被告提出了維修要求，但被告拒絕承擔維修責任，原告只好自行修繕。然而，經過多次修繕，租賃物的質量問題仍未得到解決。原告因此要求解除租賃合同，并要求被告承擔違約責任。法院最終判決，被告應當承擔違約責任，并賠償原告的租金及修繕費用。

　　通過這個案例可以看出，承租人在租賃期間發現租賃物存在質量問題，但出租人未能及時或者未妥善處理的情況下，可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔相應的損失賠償責任。但如果承租人在簽訂租賃合同時就已經知道租賃物存在嚴重質量問題，仍然簽訂合同，就可能被認為是惡意違約，需承擔相應的違約責任。

　　當承租人在訂立合同時已經知道租賃物存在嚴重質量問題時，如果仍然簽訂合同，則可能被認為是惡意違約，需承擔相應的違約責任。

　　上海律師認為，如果承租人在租賃期間發現租賃物存在嚴重質量問題，并及時向出租人提出，但出租人未及時或者未妥善處理的情況下，才可以要求解除租賃合同，并要求出租人承擔相應的損失賠償責任。因此，建議承租人在簽訂租賃合同時，應當仔細檢查租賃物的質量問題，避免因為質量問題而造成不必要的損失和糾紛。