上海拆遷律師談及房屋拆遷補(bǔ)償

　　一、上海房屋拆遷補(bǔ)償案律師講征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的如何定義?

　　征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是指在市鎮(zhèn)行政區(qū)的土地根據(jù)政府總體規(guī)劃確定的用地范圍內(nèi)，依據(jù)土地類型、土地年產(chǎn)值、土地區(qū)位登記、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活水平保障等因素，再依據(jù)片區(qū)劃分用于征地補(bǔ)償綜合計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)。

　　拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由市縣人民政府公布。我國(guó)法律規(guī)定各地政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、當(dāng)?shù)厝司杖朐鲩L(zhǎng)幅度等情況，每2至3年對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，逐步提高征地補(bǔ)償水平。如今實(shí)施的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已超過規(guī)定年限的省份如未及時(shí)調(diào)整，將不予通過用地審查。各類具體的價(jià)格補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣物價(jià)局依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人均收入水平等情況進(jìn)行定價(jià)。

　　二、拆遷補(bǔ)償安置計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

　　1、土地補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　土地補(bǔ)償費(fèi)=前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)(6<補(bǔ)償倍數(shù)<10)

　　2、征地安置補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　(1) (被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù))>15時(shí)，總安置費(fèi)=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×15

　　(2) (被征用地塊需安置人數(shù)×補(bǔ)償倍數(shù))<15時(shí)，總安置費(fèi)=該被征地塊前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)×被征地塊需安置人數(shù)

　　3、地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　地上附屬物和青苗補(bǔ)助費(fèi)補(bǔ)償?shù)挠?jì)算標(biāo)準(zhǔn)=省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定(一般按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償)

　　三、國(guó)有土地房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

　　2、房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。

　　在我國(guó)，房屋拆遷分為國(guó)有土地上房屋與集體土地上房屋。

　　1、國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償

　　國(guó)務(wù)院590號(hào)令第十七條明確規(guī)定，征收房屋的補(bǔ)償包括：①被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；②因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；③因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

　　市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。著重提醒被征收人，房屋征收的補(bǔ)償是必須包含獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助的。

　　房屋的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，原則上是參照一手商品房市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　2、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償

　　2020年1月1日起實(shí)施的新版《土地管理法》第四十八條規(guī)定，對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。具體來(lái)講，一共分為3種補(bǔ)償：

　　①在有條件的地區(qū)，可選擇重新分配宅基地進(jìn)行自建房，補(bǔ)償建造房屋的成本價(jià)以及搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)；

　　②貨幣補(bǔ)償，具體包括房屋價(jià)值的補(bǔ)償、裝飾裝修費(fèi)、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)以及宅基地的地價(jià)；

　　③房屋置換補(bǔ)償，在“不降低農(nóng)民生活水平，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則下，充分考慮公攤面積、容積率等現(xiàn)實(shí)存在的問題，進(jìn)行最低1:1比例置換。

　　四、【土地征收的補(bǔ)償】

　　新修訂的《土地管理法》對(duì)集體土地征收作出了比較大的修改，具體表現(xiàn)在補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)三大方面。

　　1、補(bǔ)償原則：2010年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》中“征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實(shí)做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。”的規(guī)定，首次以立法形式明確了征收農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償原則，切實(shí)保障被征地農(nóng)民權(quán)益。

　　2、補(bǔ)償范圍：由3項(xiàng)補(bǔ)償增加到5項(xiàng)補(bǔ)償，即土地補(bǔ)償費(fèi)、、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

　　3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：由畝產(chǎn)值計(jì)算法修改為區(qū)片綜合地價(jià)。省、自治區(qū)、直轄市制定并公布本行政區(qū)域區(qū)片綜合地價(jià)。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。本區(qū)域的區(qū)片綜合地價(jià)，老百姓可以自行進(jìn)入地區(qū)自然資源部門官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢。

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