靜安離婚房產(chǎn)律師講離婚時(shí)怎么分割房產(chǎn) 房產(chǎn)分割原則

　　靜安離婚房產(chǎn)律師 房產(chǎn)價(jià)值比較大，而且銀行貸款利息又高，所以出現(xiàn)了多個(gè)人合伙買房，房產(chǎn)登記在多人名下的現(xiàn)象。眾所周知，房產(chǎn)證是具有物權(quán)憑證效力的，因此房產(chǎn)證上有第三人的名字，不論是如何辦理的產(chǎn)權(quán)登記，都視為其對房產(chǎn)擁有權(quán)力。如果一房產(chǎn)登記在夫妻和他人名下，離婚怎么處理呢？結(jié)合本站律師多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，實(shí)踐中法院一般采取如下措施：（1）對該房屋的分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴；（2）根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。

　　最高人民法院在相關(guān)問答中已經(jīng)規(guī)定，“對家庭共有房屋的分割問題可告知當(dāng)事人另案起訴，或者中止離婚訴訟，不應(yīng)將其他家庭成員追加為離婚訴訟的共同訴訟人。離婚訴訟涉及家庭共有房屋的分割，在法院中止離婚訴訟后，離婚訴訟的夫妻及家庭成員均不提起訴訟對房屋進(jìn)行確權(quán)和分割，法院可向當(dāng)事人釋明不起訴對房屋進(jìn)行確權(quán)分割的法律后果，征詢其對家庭共有房屋中涉及夫妻共有部分的分割意見。如果當(dāng)事人同意在該案中不主張人民法院對該房屋進(jìn)行繼續(xù)分割的，則案件恢復(fù)審理；如當(dāng)事人堅(jiān)持分割，則法院可限定其向法院提起訴訟的期限，逾期則告知當(dāng)事人另案處理，離婚訴訟恢復(fù)。”

　　如果產(chǎn)權(quán)證上有子女的姓名，且子女未成年，則法院可以直接處理。但是，子女份額部分，父母不能分割處理；如果子女均已成年，具有完全民事行為能力，法院不能對此房產(chǎn)直接處理。需告之當(dāng)事人，另案進(jìn)行析產(chǎn)訴訟，將子女和父母的份額區(qū)分清楚后，再進(jìn)行分割處理。

　　離婚時(shí)房屋的分割原則(一)

　　房屋按我國的現(xiàn)實(shí)情況可分為：商品房、房改房、承租的公房、拆遷房、宅基地等種類，房屋的分割主要有以下幾個(gè)原則：

　　一、一方婚前購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記在一個(gè)名下的房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記人所有。

　　（1）婚前一方購買、產(chǎn)權(quán)證在婚后取得歸個(gè)人所有。

　　（2）婚前一方支付首付、婚后以夫妻名義共同清償貸款，房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。婚后以夫妻名義共同清償貸款，不改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，但對已歸還的貸款中另一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)全部返還；以夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)返還其中的一半。

　　（3）產(chǎn)權(quán)在一方名下，但投入有債務(wù)的應(yīng)當(dāng)返還。產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，但另一方有證據(jù)證明在婚前購房時(shí)也有出資的，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個(gè)人債務(wù)。但對首期款和已歸還的貸款中屬于另一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

　　（4）有證據(jù)證明一方婚前購買的房屋是基于雙方協(xié)商，并為共同所有的是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　（5）農(nóng)村自建房酌情考慮。離婚時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的農(nóng)村自建房，離婚時(shí)可以根據(jù)實(shí)際情況判決由一方使用，由此產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)由該方享有和承擔(dān)。

　　二、婚前承租房買賣的處理原則

　　（1）婚前由一方承租，婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房改房，原則歸個(gè)人。但人民法院也會依據(jù)案件情況酌情處理。

　　（2）婚前由一方承租，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買的房改房，依據(jù)《婚姻法司法解釋（二）》第19條的規(guī)定：“由一方婚前承租、婚后共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一人名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)依法分割。”

　　三、承租公房使用權(quán)的分割原則

　　（1）依最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的規(guī)定：“符合以下九種情況的離婚時(shí)雙方都可以承租：1、婚前一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；2、婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位的職工的；3、一方婚前借款投資建房取和的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；4、婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；5、婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；6、夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；7、一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交回另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；8、婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；9、其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻雙方均可承租的情形。離婚后，均可承租。

　　對夫妻雙方均可承租的公房，人民法院判決是時(shí)會依照1、照顧撫養(yǎng)子女的一方；2、男女雙方在同等條件下，照顧女方；3、照顧殘疾或生活困難的一方；4、照顧無過錯(cuò)一方的原則處理。繼續(xù)承租的一方對另一方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　（2）承租的房屋可以隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住。如果夫妻雙方均可承租的公房能隔開分室居住使用的，可由雙方分輥?zhàn)庾。粚梢粤碚{(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準(zhǔn)許。

　　（3）住房困難的可以暫住兩年。在離婚時(shí)，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時(shí)居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費(fèi)及其他必要的費(fèi)用。

　　四、婚后共同購買房屋的處理原則

　　1、按揭貸款所購買的房屋，離婚時(shí)尚未付清房款，未取得房產(chǎn)證的如何分割？

　　有兩種方案：一是不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，待有產(chǎn)權(quán)證后再處理；另一種是按已經(jīng)交付的部分和增值部分平均分割，得房一方給予對方補(bǔ)償，自己繼續(xù)還貸。

　　2、當(dāng)事人婚后購買的房屋，離婚時(shí)雙方都要房的，按競價(jià)原則處理。離婚時(shí)法院按以下情形分別處理：（1）雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價(jià)取得的，準(zhǔn)許競價(jià)。（2）一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機(jī)構(gòu)市場價(jià)格對房屋進(jìn)行評估，取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。（3）雙方均不主張房屋居住權(quán)的，拍賣后所得價(jià)款均分。

　　5、父母為子女購房的處理原則

　　當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女個(gè)人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

　　6、經(jīng)濟(jì)適用房的處分原則

　　經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格雙方達(dá)成協(xié)議的，取得房屋一方給予對方相應(yīng)的補(bǔ)償。雙方無法達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在評估確定市場價(jià)的基礎(chǔ)上，依照顧女方的原則判決房產(chǎn)歸屬，以市場價(jià)減去需補(bǔ)交的房屋差價(jià)及稅費(fèi)后的價(jià)格為補(bǔ)償另一方的基數(shù)。

　　7、拆遷安置房的認(rèn)定原則  　靜安離婚房產(chǎn)律師 

　　（1）被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，拆遷安置房所有權(quán)屬于原被拆遷房屋承租人。由一方婚前承租、婚后共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬登記在一人名下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)依法分割。

　　（2）拆遷房是夫妻一方在婚前取得，為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　（3）拆遷房是夫妻一方在婚后取得，差價(jià)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)結(jié)算的為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　（4）拆遷房是夫妻一方父母的財(cái)產(chǎn)，婚后拆遷，差價(jià)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)結(jié)算的為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　（5）夫妻一方婚前承租的公有住房，婚后該房拆遷，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　（6）因共同安置人的共居權(quán)取得的拆遷安置房，不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。